九游娱乐我们都意识到房价在下跌，但很少有人知道房价竟然跌得如此之狠——根据中原地产二手房价格指数显示。
大约5年前，我听过一位高人的话：“未来的房地产不是资产，而是负担，是你想甩也甩不掉的负担，因为没人接盘！”当时我以为自己懂了，其实并没有真正理解！
未来只有少数地区的房子具备金融属性，大概不超过5%的房产，其余的都将随着时间贬值，变成普通的商品。
很明显，一线城市二手住宅价格指数的跌幅普遍在30%左右，其中跌幅最大的是深圳，接近40%。
以北京房价为例，2010年以前，北京的房价基本合理，约为10000元左右，五环外的房子约为8000元左右，好一点的也不过2-3万。
但从2011年开始，拍卖的地价不断提升，楼面价一般接近5万元，房价开始不正常地飙升。
房价上涨的同时，房屋本身的造价涨幅并不高。2000年左右，房子的造价约为2000-3000元，现在房屋本身的造价不会超过5000元，加上精装修，最多增加2000元。这个单价还包括了设计、监理、咨询等费用，涨幅在一倍多一点，不到两倍。
然而，现在的房屋售价比2000年至少上涨了10倍，地价估计上涨了15倍左右。
很明显，房价上涨的主要原因是地价涨幅过大。银行贷款过多，一方面市场行为允许房地产野蛮生长，获得土地财政收益，银行从中获利；另一方面又采用行政手段限价、限购，这种矛盾迟早会爆发。
无论是北上广深，还是其他城市，在房价的波动面前，所有人都面临着相同的挑战。
天在变，地在变，房地产的逻辑也随之发生了深刻的变化。现在关于房地产的各种理论和认知，都在被一一颠覆。
过去常言，“地段，地段，还是地段”；如今看来，不过是“空谈，空谈，仍是空谈”。
过去认为，核心城市的核心区域永远拥有稀缺价值；而现在，这似乎只是卖方的一厢情愿。
2024年7月，上海二手住宅的房价指数降至510，这一数值已接近2016年4月的水平（当时指数分别为507/514）。如果继续下跌，房价指数将跌破2016年的水平，回到2015年的状态。考虑到上海在2015年和2020年都曾经历过房价上涨的周期，目前的下跌幅度足以说明跌幅之显著。
上海的购房难度正在进一步降低。如果我们深入分析，会发现房价下跌的含义更为深刻。从指数层面看，上海的二手房价格已经回到了2016年的水平，但当时的贷款利率要比现在高出不少——2016年3月之后，上海首套房执行的贷款利率是4.41%；而到了2024年，上海首套房的最低房贷利率仅为3.4%。这意味着，即使房价相同，贷款利率从2016年的4.41%下降到今天的3.4%，降低了1%。换句话说，现在购买同样的二手房比2016年更加划算，成本更低。不禁让人感慨，十年一梦。
当然，上海市民的平均月收入相较于2016年有了明显的提高，根据统计局的数据——2016年，上海的平均工资为5939元；2023年，这一数字上升到了12307元。尽管工资翻了一番，房价却回到了原点，使得购房的门槛更低了，然而购房的人数并没有明显增加，人们的心态已经发生了根本的变化。
当然，上海的房价确实出现了较大幅度的下跌。例如，在上海核心地段之一的黄浦区9/13号线马当路站附近的次新房，曾经备受追捧。区域内2002年建造的汇龙新城最近成交的一套196平米的高区大平层二手房，单价仅有10.4万，加上税费后的实际单价约为11万。相比之下，2022年最高点时的单价为17万，相当于现在打了65折，几乎是对折！
类似的情况也出现在老静安南京西路附近的中凯城市之光，成交单价约为12万，含税单价预计为12.5万。相对于最高点时的18万单价，同样是打了不足7折。
再看看大虹桥的次新商品房。大虹桥徐泾板块的招商虹桥公馆，在2021年初，二期二批次的均价为6.01万/平米。许多人因所谓的“稀缺性”而抢购，该楼盘主打99平米的小三房，也有80多平米的小两房，总价大约500万。
这本应是低总价、高流动性的投资选择！但现在的成交单价仅为5.3万元。三年多过去了，期待中的二手房价突破10万、转手赚取40%的差价并未实现，反而等来了5.3万的单价，真是让人扼腕叹息。
再来看看老破小的情况。位于陆家嘴潍坊板块的潍坊一村，地段优越且对口二梯队学区，目前的挂牌价格已下滑至185万。
最后，以陆家嘴洋泾菊园实验学校为例，这是被公认为最佳地段的九年一贯制学校之一，对应的东南新村的户口挂靠价格曾高达380万。现在呢？最新的成交总价仅为206万，首付20%只需40万就能搞定。二手房市场正在走上“以价换量、不断内卷”的道路。
各位，最近有听说吗？在北京房山，总价36万就能买到一套（羊耳峪）70年住宅，目前是该小区的最低成交价。个人预测到24年底，该小区总计还会被击穿，总价会下探到29万左右。
值得一提的是，该小区两居室在2021年的最高成交价曾达到108万；到了2024年7月份成交价降到了40万，这已经不仅仅是腰斩，更像是膝斩了。而且这种情况并非只发生在这一小区，房山的多个板块都普遍存在这种现象。
目前，绿中介的成交数据还存在一些技术问题，尚能看到一些信息，但估计用不了多久，技术人员就会修复这个问题，堵上这个数据漏洞。
不仅如此，在延庆，53万也能买到类似的房源，首付只需10万左右，月供大约1800元；类似的小区，不在少数……这与房山处于同一价位水平。
先是北京周边的张家口下花园，接着是天津的京津新城初步显现“鹤岗化”，如今连北京六环外的延庆也开始出现这种趋势。
如果要在房山和延庆之间做出选择，我会建议刚需购房者选择房山，毕竟它是近郊区，且有便捷的轨道交通，能够直达北京市中心区域。
在总价60万以下的二手房源中，房山之所以数量最多，并非因为它的单价最低，而是因为房山的户型面积普遍较小，三四十平方米的户型非常常见。即便是在燕山这样的区域，房价也在每平方米一万元左右徘徊。
然而，值得注意的是，房山二手房的挂牌均价同比去年8月跌幅达到了20.3%，成为全北京16个行政区中跌幅最大的区域。从区域内各板块的价格来看，除了长阳、良乡和阎村之外，其他多个板块的价格已降至每平米1万以上，甚至有三个板块的房价直接跌破了每平方米1万的水平。
熟悉我们之前文章的读者应该了解，我曾发布过许多关于城六区次新房和学区房的信息，无一例外，这些房产普遍跌幅在20%到30%左右。
1、北京楼市：房价下跌才刚刚开始！2、北京楼市：房价大跳水！3、北京楼市：最大楼盘“天通苑”崩了！
总而言之，这一轮的房地产调整，无论是对于一线城市还是重点二线城市，都无法摆脱整体的房地产债务出清以及房价下跌的趋势。
这一次的楼市调整与以往不同，它与2008年以及2015年的情况完全不同。
前两轮房产调整，无论是在跌幅周期、跌幅比例还是跌幅速度方面，都无法与现在相提并论。
这意味着这一轮房地产调整的震荡性更大，早一年买房与晚一年买房之间的差距非常显著。
如今的购房逻辑已经与以往大不相同，投资回报率以及政府对房地产的态度都发生了根本性的变化。
因此，切勿墨守成规，如果有能力且资金充足，可以适当配置一些所谓的优质资产。
但对于大多数普通人而言，恐怕还是要以满足居住需求为主，全民炒房的时代已经一去不复返。
最后，我还是那句老话：握紧手中的钱，不要盲目投资，随便买房就能抵御通胀的时代已经结束了。
一代人的住房，两代人的努力，这或许是当前中国大多数80后、90后家庭的现状。
在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。
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